Mietvertrag & Indexierungs-Parameter
Green Modernisierung & § 555c BGB Umlage
Initial Jahresmiete (NOI)999.000 €83.250 € monatlich
Asset-Wertsteigerung (Exit)+1.498.361 €+6.06% Green Premium
Split-Incentive Vorteil+4.4 €/m2/aNetto-Vorteil Mieter
Amortisation ESG-Capex10 JahreIRR: 6.9%
10-Jahres Mietentwicklung: Indexierung & Green Lease Umlage
| Jahr | Indexierte Baselmiete | Green Umlage (§ 555c) | Gesamtmiete p.a. | Mieter-Energieersparnis |
|---|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 999.000 € | +22.950 € | 1.021.950 € | -42.750 € |
| Jahr 2 | 1.048.950 € | +22.950 € | 1.071.900 € | -42.750 € |
| Jahr 3 | 1.048.950 € | +22.950 € | 1.071.900 € | -42.750 € |
| Jahr 4 | 1.101.398 € | +22.950 € | 1.124.348 € | -42.750 € |
| Jahr 5 | 1.101.398 € | +22.950 € | 1.124.348 € | -42.750 € |
| Jahr 6 | 1.156.467 € | +22.950 € | 1.179.417 € | -42.750 € |
| Jahr 7 | 1.156.467 € | +22.950 € | 1.179.417 € | -42.750 € |
| Jahr 8 | 1.214.291 € | +22.950 € | 1.237.241 € | -42.750 € |
| Jahr 9 | 1.214.291 € | +22.950 € | 1.237.241 € | -42.750 € |
| Jahr 10 | 1.275.005 € | +22.950 € | 1.297.955 € | -42.750 € |
PrKG Wertsicherung & § 555c BGB ModernisierungskonformitätDGNB / BREEAM Green Lease Standard · Split-Incentive: Vollständig aufgelöst
Executive Green Lease & Wertsicherungs-Erkenntnisse
- •Split-Incentive Auflösung: Mieter spart 9.50 €/m2/a Energiekosten bei 5.10 €/m2/a Modernisierungsumlage (Netto-Mietergewinn: +4.40 €/m2/a).
- •Wertsicherung durch VPI-Indexierung: Kumulierter Mietmehrerlös von 1.326.216,518 € über 10 Jahre bei 2.5% Inflation.
- •ESG Asset-Value-Uplift: 30 bps Cap-Rate-Kompression (4.95% vs. 5.25%) steigert den Exit-Asset-Wert um +1.498.361 € (+6.06%).
- •§ 555c BGB & GEG 2024 Konformität: Modernisierungsinvestition von 382.500 € amortisiert sich über die 6%ige Umlage in ca. 10 Jahren.
- •Green Lease Covenants: Vereinbarung von ESG-Datenaustauschklauseln (Smart-Metering-Daten) sichert CRREM-Konformität und verhindert Brown-Discount-Abschläge.
Executive Green Lease Dossier & Export
# AME STRATICON · EXECUTIVE AUDIT DOSSIER
## Commercial Real Estate Green Lease, Indexation & Asset Uplift Assessment
**Datum:** 2026-10-06 | **Status:** PrKG & § 555c BGB COMPLIANT | **WACC:** 6%
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### 1. Mietvertrags- & Bestandsdaten
- **Mietfläche (GLA):** 4.500 m2
- **Mietvertragsstruktur:** TRIPLE_NET
- **Initialvertragliche Nettokaltmiete:** 18.50 €/m2/Monat (999.000 € p.a.)
- **Indexierungs-Klausel:** 100% Weitergabe bei 5% VPI-Schwellenwert
- **Erwartete Inflation:** 2.5% p.a.
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### 2. ESG-Modernisierungsinvestition & BGB-Umlage
- **Gesamter Modernisierungs-CapEx:** 382.500 € (85 €/m2)
- **Jährliche Modernisierungsumlage (§ 555c BGB):** 22.950 € p.a. (6% p.a.)
- **Jährliche Mieter-Energiekostenersparnis:** 42.750 € p.a. (9.50 €/m2/a)
- **Netto-Vorteil für den Mieter (Split-Incentive):** +4.40 €/m2/a (Aufgelöst: JA)
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### 3. Mietertrags- & Wertsteigerungs-Entwicklung (10-Jahres-Horizont)
- **Jahresmiete im 10. Betriebsjahr:** 1.297.955 € p.a.
- **Kumulierter Indexierungs-Mehrertrag:** 1.326.216,518 € über 10 Jahre
- **Kumulierter ESG-Umlageertrag:** 229.500 € über 10 Jahre
- **Baseline Terminal Asset Value:** 24.722.952 € (Exit Cap Rate: 5.25%)
- **Green Terminal Asset Value:** 26.221.313 € (Exit Cap Rate: 4.95%)
- **ESG Asset Value Uplift:** +1.498.361 € (+6.06%)
- **Amortisationszeit Modernisierungs-Capex:** 10 Jahre
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### 4. Strategische Asset-Management-Empfehlungen
- Split-Incentive Auflösung: Mieter spart 9.50 €/m2/a Energiekosten bei 5.10 €/m2/a Modernisierungsumlage (Netto-Mietergewinn: +4.40 €/m2/a).
- Wertsicherung durch VPI-Indexierung: Kumulierter Mietmehrerlös von 1.326.216,518 € über 10 Jahre bei 2.5% Inflation.
- ESG Asset-Value-Uplift: 30 bps Cap-Rate-Kompression (4.95% vs. 5.25%) steigert den Exit-Asset-Wert um +1.498.361 € (+6.06%).
- § 555c BGB & GEG 2024 Konformität: Modernisierungsinvestition von 382.500 € amortisiert sich über die 6%ige Umlage in ca. 10 Jahren.
- Green Lease Covenants: Vereinbarung von ESG-Datenaustauschklauseln (Smart-Metering-Daten) sichert CRREM-Konformität und verhindert Brown-Discount-Abschläge.
*Erstellt mit dem AME STRATICON Green Lease & Indexation Optimizer. Keine Rechts- oder Mietberatung.*
Methodik & Green Lease Standards
Wie wird das Split-Incentive-Problem im Green Lease gelöst?
Das Split-Incentive-Dilemma entsteht, wenn der Vermieter die ESG-Modernisierung (z.B. Wärmepumpe, Gebäudeleittechnik) bezahlt, aber allein der Mieter von niedrigeren Nebenkosten profitiert. Durch eine Green-Lease-Klausel nach § 555c BGB wird die Investition umgelegt, wobei die Einsparung des Mieters die Umlage übersteigen muss.
Welche Anforderungen stellt das Preisklauselgesetz (PrKG) an Gewerbemietverträge?
Nach § 3 PrKG sind automatische Wertsicherungsklauseln in Gewerbemietverträgen wirksam, wenn der Mietvertrag für mindestens 10 Jahre abgeschlossen oder der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern, und die Anpassung an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt ist.
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