Norddeutschland - Mittelstand-Logistik-Portfolio
Logistik-Player - 240 Mio EUR NAV - 18 Logistik-Objekte (Hub + Cross-Dock) - 80% Vintage 1995-2008 - regulatorisch noch GEG-2014-eingestuft.
Pre-Sale-Strategy-Audit deckte eine GEG-2024-Re-Klassifizierungs-Lücke auf 6 Properties auf. Initial assumption war: 'Kosmetik, sanierbar in 24 Monaten'.
Isolierte GEG-Modellierung schätzte den NAV-Impact auf -3.6% bis -5.8% (8.6-13.9 Mio EUR Discount).
Compound-Modellierung mit CRREM 2.0 + KfW-297-Förder-Verweigerung + erhöhter Refinanzierungs-Spreads ergab -14% bis -19% NAV (33.6-45.6 Mio EUR Discount). Faktor 3.5× über isolierter Schätzung.
8-Wochen-Audit - Best/Base/Worst-Modell - Property-Priorisierung nach Refurb-Cost / NAV-Recovery-Ratio - KfW-Re-Application für 4 Properties - Sale-Postponement für 6 Properties auf 2027.
- →22 Mio EUR Asset-Value-Recovery in 12 Monaten
- →IRR-Restoration von 4.2% auf 7.8%
- →Refinanzierungs-Bedarf von 80 Mio reduziert auf 38 Mio (kompound-positive Spread-Effekte)
- →Sale-Decision auf 2027 verschoben - 30+ Mio EUR Upside-Optionalität geschützt
"Erkenntnis & Best Practice"GEG-Lücken sind nie kosmetisch. Wer einen GEG-Befund isoliert sieht, hat 1/3 der Wahrheit. Der Compound mit CRREM und KfW-Verweigerung erweitert den Discount um Faktor 3-4×.